Una pésima buena idea

16 de noviembre de 2017

J. Israel Martínez Macedo

 

 

Pues sí, sonaba muy bonito eso de que los impuestos prediales no subieran para 2018 pero lo cierto es que esta decisión tendrá consecuencias en las finanzas públicas de los ayuntamientos (dado que el es impuesto por el cual los municipios obtienen mayores recursos) pero además congelará el valor catastral de las propiedades por un año completo.

Hace algunos días los diputados aprobaron las Tablas de Valores Unitarios de Suelo y Construcciones para el ejercicio fiscal de 2018, que sirven como base para el cálculo del impuesto predial; además de considerar reducciones para los casos de inmuebles que hayan sido afectados por el sismo del 19 de septiembre y censados por la Secretaría de Desarrollo Agrario, Territorial y Urbano.

Es complicado estimar si la medida tendrá un impacto consecuente también en el mercado inmobiliario generando estancamiento en los precios y afectando las transacciones de compra-venta, esto se debería a que el valor catastral del inmueble se calcula usando las Tablas de Valores Unitarios del Suelo que nuestros brillantes diputados locales recién congelaron.

En palabras simples: el valor de los inmuebles en el Estado de México no crecerá en 2018 respecto a 2017 porque el valor del uso del suelo seguirá siendo el mismo que el del año que está por terminar.

El valor catastral de un inmueble se calcula a partir de los valores unitarios del suelo y la construcción, multiplicándose por la superficie de la edificación; si los valores unitarios de suelo y construcción son los mismos del año pasado y la superficie de edificación de un inmueble no cambia, pues simplemente la propiedad se mantiene valiendo lo mismo (incluso menos si se toma en cuenta el desgaste sufrido en este periodo), así de simple.

Esto puede representar un estancamiento en los valores de los inmuebles y, en consecuencia, de todo el mercado que de ello se deriva; por ejemplo las rentas que en 2018 no tendrían razón para aumentar a pesar de que sí haya un incremento en la inflación; también impacta en la oferta y demanda porque será muy atractivo comprar propiedades depreciadas pero definitivamente no será interesante venderlas (a menos, claro, que se trate de inmuebles completamente nuevos o que hayan sufrido modificaciones en este año).

Se entiende que la iniciativa de los diputados mexiquenses lleve la buena intención de que la gente que se haya visto afectada por el sismo del 19 de septiembre no tenga que pagar un aumento en el impuesto predial además de tener que darle una remozada a su casa o, de plano, tener que reconstruirla, pero el rebote será más fuerte en la economía general.

Aunque lo que se esperaría es que los precios de compra bajen, en realidad podría darse el efecto contrario: al mantenerse igual el valor de la propiedad, los dueños evitarán vender (no les conviene) lo que generará escasez al mismo tiempo que existirá un aumento en la demanda por lo que, en consecuencia, comprar un inmueble podría ser mucho más caro.

Si esta situación se da en cascada y afecta otras áreas de la economía podría generar una burbuja inmobiliaria parecida (aunque con otros factores en juego) a la vivida en España entre 1997 y 2006 que los llevó a una de las crisis más severas de su historia. Como puede verse en los años que identifican al caso español, el efecto no podrá verse de inmediato sino a largo plazo pero sin duda generará un daño que deberá ser resarcido en el futuro.

Esto muestra que, en ocasiones, las buenas intenciones terminan en malas ideas que en lugar de ayudar nos llevan a un daño de mayor escala y volumen. ¿Cuántas personas resultarán afectadas por el congelamiento durante todo un año del valor catastral de los inmuebles mexiquenses? El tiempo lo dirá.